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林民庆:城市发展要以特色为重

2009-07-30 |

林民庆,现任青岛市房地产业协会会长。1968年毕业于清华大学土木建筑系。1984年至2004年间,曾任市房产管理局局长、市归国华侨联合会主席、市房产管理局巡视员、市国土资源和房屋管理局巡视员。2003年至2008年,任青岛市政协第十届委员、常务委员。

  林民庆会长生在海外,后来为了考大学回到祖籍福建。大学毕业后,他被分配到了青岛,从此在青岛扎下了根。然而40多年的北方生活,仍然没有改变他一口南方口音。

  长期从事房地产管理工作让林民庆不仅对于房地产很有一番见解,谈起城市化也很独到。他说:“政府应该去推动城市化,包括出台政策措施,使每个城市都增加这种有利于城市化的一些办法,但不要采取简单干预的办法,否则效果不好。这就如同房地产业的调整,市场调节可能比政府调节更好,因为一些政策只对当时的市场起到了积极作用,但是后遗症太大了,这种全国一刀切,沿海城市感冒,全国都吃药,是最不可取的办法。”

  他表示,城市化包括人口、文化、就业、医疗等等多方面、多层次的内容,题目很大。每个城市的发展模式不能强求一律,发展的时间表,包括发展的模式都应该有自己的特色。

城市化战略要体现城市文化特色

  “城市化是个很好的课题,涉及到很多深层次的问题。每个城市都应该有不同的城市化战略,不能采取同一个模式。城市特色是城市的文化品格,是城市延续、发展的重要因素。”林会长认为像文化古都西安、南京,深厚的历史文化积淀一定是城市发展过程中必须重点考虑的地方。而青岛,城市文化基本上是近现代的,城市布局比较合理,老城区、八大关风景区、沿山坡建造的各式建筑等等,都让青岛独具特色,与众不同,跟周围的自然环境也很和谐,这也是青岛被评为国家第二批历史文化名城的根本原因。

  “我认为,青岛在城市化进程中的着力点,应该研究如何保护好老城区、保护好历史建筑。保护区的规划要借助三维动画等现代技术手段,反复斟酌,仔细推敲。至于青岛日益增长的住房需求,可以通过在保护区以外建设高密度的住宅解决。”

  林会长直言,当前在城市历史建筑的保护上,政府在文件、口头上都很重视,但在具体运作的时候,难免有一些不尽如人意的地方。“比如,此前青岛火车站的改造就很失败,与老火车站的风格很不协调。这次的改造比较可取,融合了老建筑的风格,真正保留下来德国人当时建造的胶济铁路的栈房。钟楼周围建的房子在格调上也与老火车站很协调。”济南的老火车站被炸掉,取而代之以现代化的玻璃幕墙的建筑,让他感到惋惜。在他眼里,济南的老火车站是最能够代表这个城市文化和底蕴的建筑。

  他建议,政府相关决策部门在城市历史建筑的拆与不拆的问题上要慎重,在老城区是否建设现代建筑的问题上要严格审批,因为一个城市的特色就是这个城市的个性,它是城市在形成发展中所具有的自然风貌、形态结构、文化格调、历史底蕴、景观形象、产业结构和功能特征的总和。一旦拆毁或建设,城市就会失去特色,变成“千城一面”。

  “在中国的城市化还处于研讨阶段、谋划阶段的今天,应该大力发动城市化领域的专家,提供各种各样的理论和建设性的方案,供决策者们选择,避免盲目决策带来的各种遗憾。”

城市化要以解决城乡二元体制为前提

  当前,以计划经济为背景建立和完善起来的中国户籍制度,构筑了城市中国与乡土中国的分立壁垒。衍生在制度之上的各种特权与利益分配使得户籍制度改革错综复杂,也给现行城市化进程设置了重重障碍,延缓了城市化的进程;另一方面,城市发展的滞后,城市公共资源的有限,也构成了户籍制度改革的“瓶颈”。对于这一热点问题,林会长有何见解呢?

  “如果把户籍和买房挂起勾的话,肯定会对楼市起到促进作用,这是不言而喻的。但是现在户籍制度产生的最大问题,就是我们中国这种城乡二元体制到底应该走什么路子?我觉得,总的发展趋势应该是取消城乡二元体制。这一点可以从发达国家没有二元体制,城市和农村基本不存在差别得到结论。”另一方面,他也表示,要打破我国当前存在的城乡二元体制还很困难,因为束缚在农村土地上的人口的数量还太大,必须采取逐步稳妥的步骤,不能操之过急。

  他直言,只要城乡二元体制不解决,城市化就是个空话题,而且是不稳固、不牢靠的。这一结论是他最近到北京看望女儿期间了解到的一个现象得出的:北京各个不同层次的打工者几乎都来自农村。如果把这些进城打工的农民都赶出去的话,超市、饭店会关门,卫生没人干,整个城市会立刻瘫痪。

  “这一方面让我们感受到中国的城乡依赖程度之深,另一方面也要看到,这种体制是建立在一种不平等的基础上,因为很多打工者没有社会保障。”诚然,现行的户籍制度最让人诟病的就是在目前的市场经济条件下,捆绑在户籍之下的福利保障和权利的不平等,有户籍的人可以享受各种社会保险,甚至还能享受低保和廉租房,没有户籍的人在一个城市工作很多年,什么都没有,这种不平等让很多外来打工者没有归属感,也造成了大量“空挂户”的出现。

  那么,这是否会影响十七届三中全会提出的中国到2020年基本实现城乡一体化这一远景目标呢?林会长表示:“目前中国一些发达地区已经出现农民进城打工、城里人到乡下去承包土地这种城乡双向流动的现象了。在未来的11年的时间里,如果我们能够将农村的基础设施予以完善、生存条件予以提高、农村经济不断搞活,这将是一个水到渠成的事情。”

梯级消费解决楼市矛盾

  就当前房地产市场的发展,身为青岛市房地产业协会会长的林民庆表示,一直对青岛的房地产抱有很乐观的态度。他说,青岛的房地产从1992年发展至今基本上比较平稳,没有大起大落。第二,青岛每年的GDP一直呈两位数发展,人均可支配收入也呈两位数增长,良好的经济支持了房地产的发展。第三,青岛的地理环境决定了这是个宜居城市,住房的需求将是持续的,刚性需求潜在市场很大。同时,他也指出了青岛楼市出现的一些问题。比如,新兴板块由于集中放量,产生了供大于求的矛盾。他建议主管部门在鼓励开发商加大开发的时候,要注意调整开发步伐,否则开发商之间会形成恶性竞争,市场会形成恶性循环。

  据了解,青岛房地产市场从去年初开始在经历了不景气之后,今年市场开始回暖,房价出现了回升的趋势。林会长直言,“房价回升是一个大的趋势,市场提供的房价不可能让每一个社会成员都买得起,经济发达的国家尚做不到这点,中国部分地区刚刚进入小康,更不可能做到。这就造成一种心态,即每个人能买得起房子是衡量房价高低的标准。正常情况应该是,然而相当多的中低收入者仍然买不起房。对于市场化为主的我国房地产业,社会要为中低收入者提供更多的廉租房、经济适用房。尽管经济适用房从本质上来说存在漏洞,造成不平等竞争,但这是目前解决我国中低收入者住房比较便捷的办法,也可以缓解政府和百姓的矛盾。至于漏洞,是可以通过一些行政办法解决的。另外,经济适用房在某种程度上还能够起到平抑市场价格的作用。”他表示,最根本的还是要采取像发达国家和地区那样,通过建设廉租房并逐步扩大享受廉租房群体的办法。

  数据表明,中国的城市化每年正以1%的速度发展,这意味着每年约有1300多万农村人口从农村进入城市。对于这部分人群,又该如何解决他们的住房问题呢?林会长说:“从小城镇或者从农村进入城市的这部分人群,在一段时间内都将是购房的弱势群体。我认为,政府应该对他们制定一些针对性的措施,提供一些廉租房以解决他们的住房需求。随着他们收入的改善、提高,一部分人会进入商品房市场。通过这样的良性循环满足这部分人群的住房需求。”他表示,房地产市场只有形成针对不同收入的群体提供不同档次的房屋,形成梯级消费,才能解决所有老百姓的住房需求。

  林会长笑言,衣食住行中唯独住房市场化最晚。在青岛市1995年度房改出售公房首批颁发《房屋所有权证》仪式上,林民庆时任房地产管理局局长,并做了重要的讲话。这位在房地产领域有着特殊经历的见证人告诉记者:“虽然青岛的房地产市场被认为是从1992年就起步了,但直到1998年之后才取消福利分房,所以青岛的房地产市场应该从1998年以后算起,1992年到1998年的那一段时间,大部分开发商建的房子都是卖给职工所在单位,而不是个人,是一种不完全市场化的房地产市场。”

  此外,就目前商业房地产的发展,林会长认为“这是个比较复杂并有特定商业规律、不以人的意志为转移的问题”。他说,青岛中山路原来是一条商业街,这几年冷落下来了,但台东繁华起来了,李沧也一直很火爆,城阳将成为继李沧之后的又一个商业比较繁荣的地区。如果是做社区商业地产,那么开发商不仅要把住宅房地产策划好,配套设施也要策划好。因为不成功的社区商业往往是不成功的策划造成的。

做好政府和企业的“桥梁”

  随着我国经济发展水平的迅速提高和市场经济体制的不断完善,学会、协会、商会等行业组织逐步显示出旺盛的生命力。成立于199212月的青岛市房地产业协会,现有会员单位近200个,根据各会员单位业务性质的不同,分别设立了房地产开发、房屋拆迁和房屋经营管理专业委员会。林会长表示,下一步还将结合业务工作的开展,设立房屋拆迁评估、评估鉴定专业委员会。据了解,青岛市房地产业协会连续五年被青岛市社团登记管理机关授予“优秀行业协会”称号,2006年还曾被中国房地产业协会授予“全国房地产业先进协会”称号。

  “房地产已经成为推动青岛城市化进程一支重要力量。”林民庆说:“纵览青岛房地产17年的历史变迁,可以清楚地看到这个行业进步与提升的足迹:老百姓的居住水平有了较大改善,房地产企业逐步壮大,开发楼盘的品质逐年提升,物业服务比较到位。值得一提的是,在引领房地产行业的发展上,青岛品牌房地产企业发挥了自己的作用,像青岛城建集团、海信房地产、海尔地产、百通集团、青岛中房集团、天泰集团、中联盈地置业有限公司等这些大的地产品牌企业,都是青岛房协的常务理事单位,前几个还是我们的副会长单位,他们已经成长为真正意义上成熟的开发商,成为青岛市房地产市场的主要力量。同时,外地地产大鳄的进入,也带动青岛房地产市场日渐成熟。品牌开发商主动谋变,注重住宅的品质,为购房者奉献着越来越讲究品质的居住环境,推动了青岛房地产市场的品质化进程。”

  这位协会的“当家人”表示,在推动行业健康发展的过程中,房协作为政府和企业之间的“桥梁”、“纽带”、“交流平台”,不仅要研究、探讨房地产业改革和发展的理论、方针、政策,开展基础理论调研和交流,向政府主管部门提出有利于行业发展等方面的建议,配合业务主管部门开展住宅与房地产业的企业与市场管理、开展住宅示范工程及相关各类奖项的评选和管理,还要组织开展业内人员技能培训和资格认定,向社会推荐和介绍本行业的优秀企业、优秀产品,并在组织行业协作与协调,促进行业自律等方面发挥作用。

  记者了解到,为了给政府和广大会员单位提供最具实用性、最具服务性的资讯,青岛房协还打造了“一网、一刊”的信息传递格局,即《青岛房地产》会刊,《青岛住宅与房地产信息网》,为协会“桥梁、纽带”作用的充分发挥,提供了更大的空间。

  2008年,在房地产行业受到重创的情况下,青岛市房协积极转变工作思路,走访企业,征求意见,了解企业的困难和困惑,掌握行业的基本情况和动态。针对市场的不断变化,房协先后组织和参与了《青岛品牌开发企业座谈会》、《决策中国行──总裁决策沙龙》、《青岛西海岸城市发展趋势论坛》、《大变局下青岛地产应变之道──2008新浪乐居青岛创新峰会》、《改革开放33年·青岛地产故事》、《提振岛城楼市新政座谈会》等一系列比较有影响的活动,与开发商共同探讨了青岛房地产市场现状、后市发展、开发企业面临的困惑、企业如何应对当前形势等房地产市场焦点话题。其中,房协以《群英荟萃,谈市论道》为题,整理出的一份7000余字的“青岛品牌开发企业座谈会摘要”,书面上报青岛市房地产相关部门,为政府部门分析行情、掌控市场起到了“桥梁”、“纽带”作用。而一系列影响较大行业活动的展开,对开发企业加深新政的理解、提振岛城楼市信心、促进市场交易等,产生了积极作用。

  林民庆说,青岛房协会继续坚持“开放办会”、“创新办会”的思路,发挥好行业组织的“公信力”作用,组织有助于行业发展进步的评选活动,做好协会的吐故纳新工作等。房协将同房地产企业一起,为青岛房地产行业的健康发展和市场繁荣营造良好的行业发展环境,引领青岛房地产稳步地走下去。(顾晴)

转自 城市化网 2009年7月28

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