百年清华

迎难而上，一个点一个点地“攻关”，这或许是清华大学建筑结构工程学士出身的“理工男”李晋扬的性格特点。

李晋扬

对于很多人而言，跑步是最简单的运动，但也是最具考验性的运动，简单到近乎于枯燥的背后，需要付出极大的毅力和耐心。

12月5日举行的第三届深圳马拉松比赛，参与的人达到2.5万之多，而深圳地产圈里的“长跑者”几乎都报名参与了。

作为“爱马士”的一员，中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明不出所料出现在深马现场，这次和他一起跑的是中粮地产总经理李晋扬。

看上去温文尔雅的李晋扬是不折不扣的“长跑迷”，只要时间允许，每天10公里长跑是一定会保证的。

“我觉得跑步是一个非常好的运动，对身体各方面都有好处。”李晋扬在接受观点地产新媒体专访时如是称：“在深圳做地产的很多人都在跑步，现在地产圈里跑步的人真是越来越多了。”

和刘爱明一样，李晋扬也毕业于清华大学，他们这帮热爱跑步的清华校友，彼此之间的联系也更加紧密了。

来自沈阳的挑战

如今，李晋扬更多的跑步地点不是在北京，也不是深圳，而是沈阳。

稍微注意一下中粮地产官网的内容就可以发现，李晋扬中粮地产总经理的职务后面多了一行字，即沈阳公司总经理。

据李晋扬介绍，中粮地产在沈阳的项目中粮隆玺壹号位于沈阳皇姑区黄河大街航空学院原址，项目总体规划用地面积26万平米，总建筑面积约49万平米，住宅部分分为三期开发，还将建设18万平米的商业配套，包括超五星级酒店、高端购物中心及四栋央企总部写字楼。

最关键的一点是中粮隆玺壹号均价已经突破2万元/平米，这个价格如果是在北京或上海并不算高，但在房地产市场一直不是太景气的沈阳，却可以算是“天价”了。

对此，李晋扬也有些感概：“价格定高了，导致现在销售上有压力，我去沈阳也是希望能够带动一下销量。”

在中国的一二线城市中，沈阳可以算的上是一个难啃的“硬骨头”，库存高企，房价一直难以上涨，商业体量严重过剩。

正因如此，李晋扬认为沈阳有很大的借鉴意义：“现在国内很多省会级城市都阶段性地进入到供应过大的阶段，但怎么解这个题，我觉得还是不能绕开。如果能找到一些办法解决好的话，在以后很多省会级城市的开发工作里，都能规避这种风险。”

李晋扬指出，沈阳最大的特点应该是差异化严重，城市内分化情况明显。在这样的城市里，通过追求品质来达到溢价是比较难的。一方面是因为城市消费水平不高，另一方面是城市供应量巨大，消费者可以选择的余地非常大。因此，如果因为追求过高溢价把产品品质做得很好，再加一些附加值，产品的受众面很可能就变得更小。

李晋扬给中粮隆玺壹号开出的第一个药方是“减配”，将该项目一些配置进行调整，使得楼盘价格可以调整一些，更符合当地人的接受程度。

第二步怎么做还需要更具体的分析，但不管怎样，李晋扬对沈阳还是表现出一定的信心，认为沈阳还是有机会可以寻找的，只是考验会更大一点。

李晋扬反复向观点地产新媒体强调，过去“一招打天下”的情况已经不存在了，每个城市有自己的特点，甚至每个区域都会有不同的情况，一定要具体情况具体分析，有针对性的去解决问题。

李晋扬有着漂亮的履历，毕业于清华大学，为建筑结构工程学士、清华大学EMBA，工程师。

1993年8月，李晋扬正式进入中粮集团，先后任中粮粮油饲料公司实业部副经理，中粮总公司项目管理二部副科级干部，中粮公司饮料部部门经理，中粮发展有限公司零食速食部部门经理；2003年至2006年1月，任鹏利国际(北京)地产开发部总经理助理、香港鹏利国际(集团)公司工程部总经理。

在中粮集团工作十年之后，科班出身的李晋扬才开始进入房地产行业，展开了10多年的房地产从业生涯。

李晋扬2006年开始担任中粮地产副总经理,2011年1月起任中粮地产常务副总经理，2011年8月11日起任公司董事，2013年8月27日起任中粮地产总经理，正式负责中粮地产的日常事务。

理工男的地产时光

应该说，整合完成后的中粮地产有较好的基础，在这近十年的发展中，虽比不上一些已经超越千亿销售规模房企的速度，但成绩还是显而易见的。

2013年，公司实现营业收入101.79亿元，较上年增长28.12%；2014年中粮地产实现营业收入90.4亿元，同比减少11.18%；至于2015年的销售业绩，按照李晋扬的介绍，“肯定是近三年最好的”。

经过了去年中国房地产行业的低谷，中粮地产还可以取得如此成绩,的确不易。

迎难而上，一个点一个点地“攻关”，这或许是清华大学建筑结构工程学士出身的“理工男”李晋扬的性格特点。

所谓“理工男”，通常指学理工科出身，拥有极高智商，知识面广，热爱发明，喜欢挑战，但交际面窄，不善言辞的一群人。而李晋扬身上，却有着“理工男”的典型与非典型两面。

接受观点地产新媒体采访时，李晋扬语速较快，对于各种问题都不回避、不敷衍。而面对中粮地产遇见的问题以及规划未来的发展思路时，李晋扬又充分将“理工男”缜密严谨的逻辑思维能力，针对性分析问题、解决问题的能力特点展现出来。

在李晋扬看来，房地产市场的情况已经呈现差异化趋势，很难再用统一、步调一致的做法。一方面要保证周转速度，另一方面要紧贴市场，这对开发企业考验重大。

他表示，每个城市公司要随着市场的变化而快速变化，但这并不代表中粮地产会出现较大的转型或调整。“稳扎稳打”，既是李晋扬身上的性格特点，也是接下来对中粮的基本要求，“中粮现在是偏稳的打法，在已进入的城市积极扩大市场占有率，不轻易进入新的城市。”

即使在已进入的城市，中粮也会采取区别对待的策略，区分中心型城市、成长型城市和提升型城市。李晋扬介绍称，对不同类别的城市，买地资金、团队配置、后续开发空间等方面，给予不同的资源配置。

“深圳就是比较典型代表。”李晋扬表示，深圳市场供地有限，如果不通过旧改，企业的发展机会就会受限很多。

据悉，中粮在深圳有100多万平米的工业地产，因此在这方面可发挥的余地很大。而且已在原纯工业性的项目做了一些新的业态导入，譬如创意空间、写字楼的长期租赁等。

“中粮做了很多的尝试，只是没有过多去宣传。”李晋扬低调务实的作风显露无疑。

以下为观点地产新媒体对中粮地产总经理李晋扬先生的采访实录：

观点地产新媒体：您现在还兼任中粮沈阳公司总经理，对沈阳这个城市有什么看法？

李晋扬：沈阳市场变化比较大，在沈阳这种比较有危机的城市研究好应该怎么做，对开发企业在其它省会城市应该怎么做有很大的借鉴意义。

中粮在沈阳有两个项目，一个是持有型项目，一个是销售型项目隆玺壹号。隆玺壹号在皇姑区，北陵公园旁边，目前售价2万多元/平米，在沈阳算高端。

因为价格定高了，导致现在销售上有压力，我去沈阳也是希望能够带动一下销量。

沈阳这个市场有很大的借鉴意义，现在国内很多省会级城市都阶段性地进入到供应过大的阶段，沈阳已经不是特例了，但怎么解这个题，还是不能绕开。如果能找到一些办法解决好的话，以后在很多省会级城市的开发工作里都能规避这种风险。

沈阳现在是总体供应量过大，去化周期20多个月，两三年才能把现在的存量消化完，这种情况太吓人了。另一方面，今年万科、金地又在沈阳拿地了，这就涉及到今年行业里一直在讲的分化问题。

以沈阳为例，核心区二环以内的位置空间还是相当不错的，今年去化200多万平米，但供应只有90多万平方米，所以二环以内已经把原来积累的一些存货去化了，去化的速度也比较快，所以在二环以内价格已经相对稳定了。但沈阳二环以外的偏远地区，总体供应量巨大，城市内部分化的情况很严重。

关于这一情况，中粮地产也是在反思和研究。在以前的一段时间，因为行业限购，大家都去做刚需跟快周转，现在很多城市都放开了限购，改善性需求增大了。刚需产品一般都在比较偏的位置，总体存货量又比较大，一旦受影响，项目的销售压力会非常大，所以现在纯做刚需可能会风险更大，反而在市区内的改善型产品机会会更好一些。

我也在跟一些同行、代理机构研究，针对这种有自身特性的市场，如果能找准节奏，能保证周转速度和利润率，以后在省会城市都能找到攻克的办法。

观点地产新媒体：沈阳、重庆和长沙都是房地产市场比较困难的城市，即使产品质量做上去了，价格也还是很难上去。

李晋扬：针对差异化严重的市场，譬如沈阳，通过追求品质来达到溢价是比较难的。一方面是总体消费水平不高，另一方面是供应量巨大，消费者可以选择的余地非常大。

因此，如果因为追求过高的溢价把产品品质做得很好，再加一些附加值，产品受众面很可能就变得更小。所以，在不同的市场，策略还是得精细化调整。

现在在各个城市很难“一招鲜”，要根据不同市场进行灵活调整，中粮在这方面的反应速度可能会快很多。

比如中粮隆玺壹号项目，我们不能再死盯着2万的价位，要做一些减配，调整到一万七八左右就好。

就沈阳市场而言，即使是在供应过大的情况下，连续几年的去化都还有一千万平米，每年能保持这样的规模说明还有市场。从差异化来看，东北现在是人口输出，但沈阳还是人口输入，把这些数字重新梳理，把视角调整一下，机会其实就在过程里面。

有些企业觉得沈阳已死，要赶快撤退，但我觉得沈阳还是有机会可以寻找的。现在进入了所谓的白银时代，不像以前只要拿一块地，随着土地升值，怎样都赚钱。白银时代到底该怎么做？在沈阳这种城市对人的考验就会更大一点，必须精准地去分析，根据客户需求调整策略，而不是随便复制一个成功的案例就能成功。

总的来说，以后的市场还是要差别化看待。

观点地产新媒体：除了沈阳，中粮今年其他城市情况怎么样？

李晋扬：中粮今年有几个地方受了比较大的影响，一个是沈阳，一个是长沙，还有一个是杭州。

这些都是供需关系阶段性出现了比较大的偏差、售价有比较明显降幅的城市，对我们确实也是有影响的。但总体来说，公司现在的发展规模还不错，按照我们的计划在进行。

一线城市确实相对稳定，但不能大家都扎堆一线城市，跨地域、多城市发展的企业还是要想明白什么是白银时代，对中粮来说也是这样。我们都在说现在不能跟以前一样了，但到底怎么不一样法？现在的操作跟以前的操作有什么区别？这些我们以前思考的还不够深刻。

现在主抓相对亏损的、盈利难的项目，能够更好地体会转型该怎么转。

观点地产新媒体：您是不停给自己找点难度，觉得要研究透了？

李晋扬：不把难的事情想清楚了，容易的事情上再成功意义并不大；在难的事情上做成功了，对以后的影响可能更大一点。

观点地产新媒体：今年各地政府对于房地产行业的态度有变化吗？

李晋扬：今年比较大的变化就是政府对开发商的态度转变了，尤其是习主席提到加快去库存之后。

还是以沈阳为例，这段时间沈阳市政府已经意识到库存量过大的问题，加上规划不平衡、商业供应量巨大等问题。2015年10月7号出了一个政策，规定已经获得了土地，无论是未建还是已开建的，如果开发商认为居住比例需要调整可以直接跟政府申请，重新调整比例。

这充分说明政府已经意识到用更市场化的眼光来看问题的重要性。

同时，开发商本身也要意识到是为城市建设做贡献的，因此对于引入的设计观念、产品业态组合，都应当给城市后续发展做好固化的基础。

从这个角度来看，政府和开发商在打造更好的城市品质这一点上想法是一样的，政府要保护环境，开发商在追求利润的同时也要为客户打造更好的生活空间。

开发商跟政府应当更好地沟通，开发商要多了解政府的想法，在切入点和专业性上多给政府一些建议，真正把政府想法跟开发商做法结合起来，这样对我们以后项目开发和城市未来发展都是有好处的。

观点地产新媒体：公司2015年业绩还不错，原因是什么？

李晋扬：中粮地产今年业绩不错，这是在年初的时候没有想到的，因为去年业绩受到的影响比较大。

去年年底为了去库存，我们做了很多工作，特别是在降价这一块。因为在城市公司层面都不愿意降价，认为挺一挺，再过一段时间市场就好了，还能得到比较好的回报率，但是根据我们对市场形势的判断，认为还是要保障周转，该降的就要降。

现在回头看，这个策略是非常正确的，倘若不保证周转的话，后续的压力会更大。有了去年的基础，今年推进工作就容易多了，大家都已经有了这种观念。今年我们从年初开始就紧贴市场走势，任何一个窗口期都抓住机会推进，几个盘卖得确实也还不错。

今年深圳楼市的机会特别明显，这是我们在年初时候没有预料到的，所以我们还加快了供货速度。

现在市场已经呈现差异化的趋势，很难再用统一的、步调一致的做法了。大家要有意识，一方面要保证周转速度，另一方面要紧贴市场，这对开发企业考验重大。

以前习惯了做比较大的调整，要有很完整的审批，现在应当给予城市公司更多的授权，要让城市公司更贴近市场，随着市场的变化而快速变化。另外，在这种市场环境下，要鼓励员工贴近市场，做好市场调研，跟紧市场节奏。

这次我们深圳项目做得不错，除了开盘定价有一个纠结的过程，因为深圳今年市场变化大，定价既要保证去化，又不能卖便宜了，该怎么定是比较难的事情。

观点地产新媒体：今年销售百亿过了吧？

李晋扬：今年肯定过百亿，应该是三年来最好的。

今年市场行情并不好，从行业平均水平来讲压力很大。现在市场分化非常严重，我认为还是要紧跟市场，不能固守原来的价格和策略。

观点地产新媒体：现在市场变化这么剧烈，中粮的变化大不大呢？

李晋扬：中粮也有研究产业地产，但跨度没有那么大。现在对中粮来说，还是做好已有的业务，在开发规模达到一定量后才追求在行业里更高的地位。

中粮现在是偏稳的打法，在已进入的城市积极扩大市场占有率，不轻易进入新的城市。已进入的城市也要采取区别对待的策略，区分中心型城市、成长型城市和提升型城市，对不同类别的城市，在买地资金、团队配置、后续开发空间等方面给予不同的资源配置。

此外，不同的城市在不同阶段所处的市场也是变化的，要通过更多参数来保证发展、投入和产出，中长期和短期的匹配关系，既能有规模的发展，又能有利润率持续的增长。

深圳是比较典型的代表，深圳市场供地有限，如果不通过旧改，企业的发展机会有很多限制。中粮在深圳有100多万平米的工业地产，这方面可发挥的余地很大，中粮也做了很多的尝试，只是没有太多去宣传。

比如把原来的纯工业性项目做了一些新的业态导入，譬如创意空间、写字楼短期租赁等。

深圳旧改政策每年都在调整，并不是特别成熟，好在深圳是一个敢于尝试的城市，在政策实施过程当中能不断地调整。

现在深圳做的旧改项目有四五个，每个项目在报专项规划审批的过程中都有调整，我们也在逐渐摸索，积极尝试。现在还不好说肯定采用什么模式，以后能大规模地复制。

中粮凤凰里项目周边区域已纳入“环立新湖”整体产业规划，中粮地产在该区域拥有较多的工业地产储备，未来会根据深圳市环立新湖整体产业规划和城市更新的进程，积极推进该区域的城市更新项目发展。这将是中粮地产未来区域发展的重要机会。

观点地产新媒体：中粮创智产业是准备引进中小企业吗？

李晋扬：对。中粮提供的不是特别大的厂房，而是创造不同面积的空间，希望能够有一些龙头企业带动上下游，把一些小微企业引进来。中粮希望在自己的产业园里提供一个完整的生活空间，包括食堂、居住、休闲空间、运动场等。

这已经不同于传统的产业园，主要是创意办公，让想在深圳创业的人更愿意在这里居住，并且营造事业发展的更好氛围。

中粮现在是借助政府的力量，跟政府一起合作，把政府希望导入的一些行业引进来，把政府吸引这些企业的一些政策，譬如税收政策都引入到项目当中，增加对企业的吸引力。

观点地产新媒体：中粮在深圳的资源很强，未来的发展会很好。

李晋扬：深圳很有可能是未来中粮单个城市销售收入超100亿的地方，所以这几年会是我们重点发展的城市，而且机会也不错。

观点地产新媒体：一线城市里面深圳的点踩得很好，这是中粮城市战略和产品战略的结合吗？这个战略对中粮有什么意义？

李晋扬：是。现在城市内部的分化已经比较清晰了，要给城市公司更多的责任和具体对标的指标。以前我们的策略是讲究平均，现在则是差别化看待。

在不同的城市、在城市的不同阶段都要有不同的策略，一定要找准自己的发力点。有些城市相对成本高、经营风险大，在其它城市就要保证足够的周转速度。

此外，城市发展需要更多的动力，我们要能够和城市的资源及其后续发展动力有相应的匹配，因此我们把城市进行了分级管理。

现在来看，这个分级管理导向还是非常清楚的，城市公司发展也更加具体化。一旦集团给城市公司定的发展目标不能实现，很可能下一步匹配的资源或者团队就会调整。通过施加这样的压力，让城市公司争取能更加贴近市场，保证后续发展能够转得起来。

产品方面，一方面要提高产品品质，包括梳理产品线、精细化管理等方面都提了更加高的要求；另一方面，同样的产品在不同城市、不同区域要差异化分析。

未来的市场里面，要对市场有清晰的判断，要通过打造自己的产品，掌握好经营的节奏，以此在周转速度和经营利润上保证公司预期的目标。

中粮地产正一步一步实现这个战略，我们确实有一些比较好的基础，包括中粮集团的央企背景，在深圳有比较早的工业地产储备等。

中粮现在已经布局了10个城市，后续发展打下了非常好的基础。中粮的团队在最开始跨区域发展的时候遭遇了比较大的难题，但经过这些城市同城多项目的发展之后，现在基本上相对成熟了。

通过这些经验的积累，我们希望未来能够扩大每一个已进入城市的市场占有率，并实现团队的逐步成长，项目数量的增多，公司规模的逐步扩大。

观点地产新媒体：现在有别的企业从中粮地产这边挖了很多人，要是中粮以后成了给别的企业培养人才的大本营怎么办？

李晋扬：在行业发展过程中，真正想要留住人还是要靠公司发展。中粮的员工确实非常优秀，我们不能只要求员工忠诚度高，更重要的是公司发展。

中粮一直都追求员工和公司共成长，现在我们的团队也确实在成长，无论是数量还是质量都在成长。但这个行业的流动性也比较大，人才流失是不可避免的。

我们在逐步地发展，希望通过公司经营业绩的提升、经营规模的扩大，让员工在公司发展过程中也能感受到自身的成长，这样才能把好的员工留下来。

观点地产新媒体：中粮现在拿地很多，是因为什么策略？

李晋扬：您关注这个可能是因为碰巧最近我们有拿地的动作，应该说这是因为在城市差异化战略过程中我们对公司的目标和资源配置理解得更清晰、更深刻。

观点地产新媒体：意思是基础打好了才敢大手笔拿地？

李晋扬：我们在一线城市现在相对比较稳定，所以北京、上海好的地块大家可以联合拿地。

现在单独拿地很少了，一方面是需要的资金规模非常大，另外需要协同的资源也更多。基本上已经形成了一个趋势，就是大家在一线城市要通过更多的联合，行业内更多的配合，一起去拓展当地的市场。我们在北京几次联合拿地，也比较倾向跟本地企业合作。

和我们合作的天恒地产，在北京的资源比较多，原来也是负责政府项目比较多。中粮在开发经验、产品力打造上有一定的优势，但是在协同资源和后续地方资源方面，天恒更有优势。

观点地产新媒体：跟天恒拿了地之后怎么分配？谁主导开发？品牌用谁的？

李晋扬：天恒是北京市属的房地产开发企业，深耕北京市场多年，对北京房地产的发展有深刻的理解，而中粮地产在全国一二线城市积累了多年的开发经验，我们相信，双方的合作是互补共赢的。未来，我们双方都有进一步拓展合作空间的意愿。

现在一线城市的土地成本比较高，单块地的单价都比较高，对资金有比较高的要求，在后续操作上也需要合作。合作主要是两个层面上的意义，一是能够实现企业间的优势互补，一个是可以合理规避竞争。

如果能够合作拿地开发，企业就不会恶性竞争了。通过合作，让大家都参与进来，把未来可预见的收益实现共享，对大家都有好处。所以我们要有更开放的心态，中粮一直是不拒绝合作。

观点地产新媒体：之前中粮跟万科的合作是比较多？

李晋扬：对，在广州、北京、苏州、上海都曾经有过合作。宁高宁董事长在华润的时候做过万科的副董事长，所以跟万科管理层之前就多次打过交道，彼此间比较熟悉，有诚信的基础。

在合作的过程中，跟合作伙伴配合得也非常不错，锻炼了中粮的合作能力。

观点地产新媒体：您怎么看最近这段时间险资不断入股房地产企业？

李晋扬：如果险资只是作为财务投资人还好，要是真的影响了行业的发展，还是有点危险。

中国房地产企业在近十几年发展非常快速，房地产行业从业人员也非常敬业，在公司发展、产品方面都很有思路，并且一步一步在实现。

险资给我的感觉还是逐利的，对公司的要求、对公司阶段性需要体现利润的意愿和管理层想要持续发展这两者之间很可能会有大的冲突。如果因为这样的一些出发点，导致地产公司在经营上改变了原来的策略，对整个行业都会有影响。

我确实有些担心，本来这个行业非常正向，大家都非常努力维护好这个市场，整个行业也发展起来了，在一定程度上成为了中国经济的一个支柱。房地产当然有金融属性，也摆脱不了和金融的结合，但如果单纯变成金融的工具，对这个行业造成影响，还是蛮可惜的。

观点地产新媒体：我们看到REITs正在试水，房地产金融最顶层正在酝酿改变，中粮在这方面会怎么做呢？

李晋扬：我们在高度关注。现在中粮总体负债率水平已经不低了，对之后金融的一些做法已经关注了一段时间。但在上市公司股权融资方面政策还没有完全放开，包括REITs也没有太成形的标准。

中粮手上的资源比较多，无论是持有型的还是正在开发的，包括一些商办类的产品，都有比较大的体量，这些适合在以后的金融产品上尝试。我们做了一些相应的准备，但是以哪个为突破口，现在还不好定论。

未来主要可能从几个层面展开，首选是上市公司再融资层面，希望尽量发挥好上市公司的作用，同时在新的金融产品方面积极研究。

中粮今年其实已经做了一些融资工作，后面只要有可能都会进行尝试。主要的想法当然还是希望通过上市公司平台尽快把资产规模、开发规模做上去，所以对金融跟房地产公司结合，尤其是金融跟上市房地产公司的结合，我们特别愿意尝试。

对于大家用的比较多的模式，中粮都做了初步的研究，但真正实施起来还是有难度，如果能够突破的话，我们很愿意去尝试。

作为房地产上市公司，一大优势就是能够通过上市平台把一些金融工具最大化地应用。前几年政策对上市公司在这方面的限制偏多，导致很多金融手段不能完全发挥出作用。

传统房地产行业在金融方面的应用太少，一方面是被政策限制住了，另一方面是没有太多的金融产品、金融策略。房地产是一定要有金融属性的，但是不能比重过大，不能完全靠金融手段带动，还是要专注产品力，把产品做好，通过产品打造来扩大市场规模，然后再持续发展。

观点地产新媒体：中粮在养老地产方面的情况怎样？

李晋扬：养老地产在后续会有很大的市场，可能发展会很快，估计10年左右就会进入到比较成熟的阶段。

中粮在养老产品方面已经在做初步的研究工作。养老地产模式大概有以下两类：一类是在郊区做比较大型的、环境比较好的、专项的养老地产，引进医疗和配套服务，做养老社区。在美国，这种产品叫CCRC，就是可持续发展退休社区的模式，从住宅产品到最后半失能、全失能老人的照顾都在社区里完成，这需要一定的政策和土地条件。

另一类是在已建的和即将兴建的、具有一定规模的社区里增加养老配套服务。近段时间陆续出台了一些政策，对养老有了更多支持，护理院的审批放开了，我们也在跟一些医疗机构做沟通，希望跟一些养老机构合作，在中粮开发的项目里面设置入户养老服务，或者日间照料，通过增值服务把养老这一块的业务先带动起来。

有了这两个基础之后，希望在后续发展中能够慢慢形成中粮地产的养老业务线，既有自己的基地，也有自己的团队，逐步在后续的开发中，随着市场的扩大把这类产品做大。

观点地产新媒体：北京中粮瑞府的项目就是要把中粮的全产业链进行整合，从提供房子到提供服务，这方面中粮是怎么想的呢？

李晋扬：瑞府是我们在北京打造的最高端项目，备案最高单价是20万元，成交还不错，尤其近期北京土地市场不断涨价，对瑞府来说是一个利好消息。

对这类高端产品，中粮在品质上的要求更高。中粮之前别墅项目做得不少，现在随着土地价格上涨，产品售价也在上涨，对产品品质的要求更高了。

瑞府项目从定位到策划再到销售，整个流程是希望能够把更多的附加值发挥出来，并结合中粮自己的特色。中粮产品原有的已经成熟的附加值，譬如产品配送，物业提升、社区服务等，都做了更高标准的要求。

这当中比较有特色的是结合了中粮营养健康研究院，这是中粮集团在北京未来科技城建立的一个专门研究健康生活和新产品的大型研究中心机构。

研究中心研究的是怎样注重健康的生活模式，不仅是要吃健康的食品，还要求有健康的饮食习惯。把这些资源导入给我们的高端客户，给客户不仅提供从田间到餐桌的产品，而且在日常生活里都能体会到营养健康的感受和观念。客户对这方面接受度很高，尤其是高端客户，他们对营养健康的要求更高。

瑞府项目除了中粮原有的特色，在水、空气洁净方面还导入了很多新技术，我们没有刻意宣传恒温、恒氧等特点，但在这个项目里导入了很多高科技的技术，包括对雾霾的去除和水的净化、空气净化等方面，都做了一些提升。

这个产品还是有很多可圈可点之处的，比如产品设计获得了太平洋建筑师协会的最高奖。

产品上也很有特色，叫新中式，是让中国人很容易接受的形式。前院、后院是中国式的观念，院子在中间，很私密。中国人很讲究自家宅院，在这一点上也体现的比较好。

在这个产品中，我们强调的不仅有科技、健康生活等应用，产品的各个细节都匹配了更多东西。产品在面市的时候，不仅位置好，而且能给客户带来更多增值，在销售过程中也确实得到了客户的认可。

剩下的房源已经不多了，这个项目做完以后，在北京以及其它城市的高端项目，会把其中的一些概念移植过去。

当然，完全复制不太可能，但我们采用的很多东西是可以借鉴的，包括设计手法和应用技术以及跟营养健康结合的方式等。