百年清华

□中国指数研究院 中国房地产指数系统办公室

2008年中国房地产市场整体情况

2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫 得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大

1.1 房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调

受2007年房地产投资过热的影响，2008上半年全国房地产开发投资额延续了2007年略高于30%的同比增长幅度，下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经 济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1～6月的33.5%一路下滑到1～11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见与房地产销售较大幅度下滑相比，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

1.2 自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强

与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性，土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1～2月的34.7%，下降到年中（1～6月）的7.6%，再到1～11月的-5.9%，除1～5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1～2月的20.2%，一路回落到1～11月的-2.7%，除1～6月外，也是逐月下降，2007年狂热的土地市场降温明显。

中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产。以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，市场潜在供给量很大。

1.3 竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但市场供给压力仍偏大

2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程中，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1～11月的6.1%、5.4%和17.7%。1～11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。

2、2008年商品房销售量理性回归，自住型需求相对平稳

2.1 住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求出现回归

2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经 济泡沫 。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响），2008年商品房成交趋于理性，商品房销售面积同比涨幅由2008年上半年的-7.2%，下降到1～11月的-18.3%。

2.2 投资投机受到遏制，自住型需求相对平稳

2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格限制。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%。以此估算,2006年、2007年和2008年1～11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套，可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫 ，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求相对平稳。

3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌

由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销售面积/竣工面积往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析。2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。

我们通过环比指数可以看到，房屋销售价格实际上已经 从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。

同时，在全国整体房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。

4、国家和地方政府的“保增长”政策在一定程度上稳定了交易量

2008年3季度的房地产市场快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视，国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地产市场。央行连续5次降息，财政部下调居民首次购房契税至1%。地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。

从中国指数研究院监测的最新市场数据来看，11月中国主要城市商品住宅成交面积与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到了不可忽视的作用。

进入12月后，主要城市交易量仍保持一定增长，但增幅下降明显，如上海和深圳12月交易量环比增速分别为17.41%和23.14%，增幅相比上月分别下降23.02和51.71个百分点。武汉、重庆销售面积环比增幅亦有明显下降，北京、天津当月交易面积更是环比下降。此外，各主要城市交易量相对上年仍有较大程度的下滑。综合来看，中央及地方政府各种措施的陆续出台，对提高支付能力、增强消费信心有一定促进作用，但市场交易量的恢复仍比较有限。

目前房地产市场的调整，一方面受国际国内经 济大环境的影响，同时中国房地产市场经 过了近10年的快速发展，本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出多过泡沫 。国家的政策是“有保有压”，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个“冬天”是“杀灭细菌，酝酿生机”的冬天，而不是毁灭性灾难性的“冬天”。

2008年中国房地产市场热点问题

1、销售额低于投资额7000多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大

由于2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小；利用外资虽有所增长，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度，1～11月房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%,其中定金及预收款下降了11.2%，而自筹资金增长了3172亿元，同比增长了30.9%。

2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机

国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近５０%都是以底价成交收场，更有１０%左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公司采取各种方式退地。中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，2008年全年住宅用地流标流拍超过1600宗，土地面积8000万平方米以上，其规划建筑面积超过1.6亿平方米，相当于07年总供应量的1/4左右。与此同时，各大城市频频出现了“退地潮”。如南京苏宁房地产开发有限公司退回2007年８月拍得的总价44.04亿元、楼面价6.69万元／平方米的全国最贵“单价地王”。据不完全统计，2008年大宗地块退地宗数近20宗，而地方政府损失地价款在140亿以上。

土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚至占财政收入的一半以上。流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急剧缩水。房地产市场的回落，从目前来看，影响最大的是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠“土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。长远来看，必须转变经 济发展模式，才能使地方政府真正从“土地财政”中解脱出来。

3、保障性住房供应增长明显，但限价房处境尴尬

2008年房地产市场结构出现了一定的变化：全国经 济适用房销售面积占住宅销售面积比例，由2007年5.0%上升到2008年1～11月的5.9%，对房地产市场产生的影响不容小视，如北京市经 济适用房销售面积占比由2007年的5.8%提高到2008年1～11月的12%，而近三个月住宅成交中，各类保障性住房更是占到50%左右。

保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均价有À 低的作用，同时保障性住房比例的增长，加强了持币观望的市场气氛。所以说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交易量价均有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。

由于一些地区房价出现下跌，幅度超过10%，这样使得一些限价房的价格超过了周边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。从某种意义上讲，限价房对于市场的作用更多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。

4、退房、断供成为开发商和银行的隐患

由于市场逐渐转向供过于求，按照经 济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自2008年8月连续下降。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，如部分开发商的降价促销引发了与老客户的矛盾而困难重重，进而导致了一些购房者的断供、退房等问题，这成为银行的隐患。

2009年中国房地产市场展望

1、房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性

从土地储备、新开工面积、施工面积、开发投资等市场供应的先行指标来看，2009年市场供应压力很大；我国刚性需求依然很大，在政府一系列房地产救市政策刺激和开发商的价格促销下，市场成交量将会出现反弹；供求关系将有所缓和，但依然处于供大于求的态势，价格将进一步回归。

2、开发投资增幅将进一步下降，公司债等融资手段将得到更多重视

由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张。大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场并不乐观，因此必然下调开发投资计划。如万科就在2008年第三季度报告中明确指出，公司的半年度报告已经 在调低了全年开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。”预计2009年房地产开发投资增幅甚至绝对额将进一步下降。

2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经 济发展的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地等企业发行公司债、金融街完成 2007 年度公开增发等。通过股市发行公司债等方式进行融资已经 成为开发企业的一个重要资金来源。2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，安全性又较高，对于房地产投资者也是一个低风险投资选择，必然受到市场的热捧。目前万通地产（10亿元）、首创置业（18亿元）、亿城股份（9亿元）以及富力地产（60亿元）均通过了发债计划，预计2009年房地产企业发行公司债的额度将大大增长。但对于部分中小房地产企业来说，他们不具备股市融资的资格和能力，同时金融机构为避险又加强了对这些企业的贷款管理，因此2009年资金将相当紧张，房地产行业将进一步整合。

3、以首次购房和改善型购房为主的自住型购房将稳定增长

2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上需要贷款，而这些降低首付和月供的措施，有力地支持了自住型需求。

2008年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，进一步刺激改善型购房。

4、国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，但手段更加灵活审慎

在国际金融危机的环境下，中国必须提高投资和消费需求，才能确保经 济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经 济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经 济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须确保房地产保持一个合理的增速，把满足居民合理改善居住条件的需求和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，维护整体经 济的稳定。

2009年国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，保障性住房体系建设仍将是一个主要的侧重点。而对市场的管理手段也将更加灵活审慎，如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等。但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于保障性住房等。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（《清华人》2009-1期）