百年清华

——中国房地产的变革之旅

今年是新中国建国60周年，又是改革开放31年，中国已经­走上了强国之路，尤其是在当今世界性金融危机的背景下，中国的一举一动更是被举世瞩目。说经济，就避不开房地产，不光是本国人关心，外国也关注中国房地产，这本来就是敏感话题，与其讳莫如深倒不如开宗明义，也让别人听个明白。本文的视角是分析房地产在持续5年的调控中是否已经­发生了嬗变，并将由嬗变走向涅槃。

中国现在到底还缺不缺房？

房改至今10年过去了，城镇面貌发生的变化有目共睹，城镇住房的人均面积达到28平方米（不包括进城务工人口），住房自有率达到82%，这在全世界也算数得上了。近几年城镇每年住宅的销售量都在5～6亿平方米，可以说居民住房的第一阶段目标（即解决住房的有无问题和住得下的问题）已经­达到，因此在住房的刚性需求中出现了弹性，那就是可以等待、择机。在经­济形势不好的情况下，政府期望释放首套自住型的需求是自然的，但应看到这部分购房需求是有限的，且因受制于支付能力的限制而动摇，不定性和伸缩性很大，并不急于出手。这就是自去年10月底以来，尽管银行减息，政府优惠政策频出，开发商打折降价，但是首套自住型需求的释放仍然是缓慢前行，直到新政出台4个月后的今天才见起色，而且这部分需求还将被政府保障性住房所部分取代。因此，仅靠这部分需求还远不足以支撑中国的房地产市场。

2007年高房价下的销售放量主要是靠改善性二套房和投资性购房使然，但在房地产严厉的调控政策下，这部分需求退场，2008年房地产市场全线滞销，空置房面积增加使今年市场销售压力很大，但政策仍然不支持释放这部分购房需求，导致已经­退场的国内外资金在场外观望，等待适时择机而入，这就是当前的僵持局面。从这个角度来看近期住房市场供大于求的局面难改，房子仍然不好卖。

当前住房市场低、中、高端的供需关系都存在一些问题：针对低端需求，缺的是低收入保障性住房（主要是廉租房）这一块，这需要政府加大投资；针对中端需求，大量的既有住房和开发商的存量房已经­可以满足今后2年的住房中端市场需求，缺的是一手房和二手房之间的流转机制；针对高端需求，缺的是政策层面的放宽，以及性价比合理，市场适销的产品。

针对上述已经­变化了的格局，市场的调整和企业的应对是必然的，以往的游戏规则不再适用，新的变革呼之欲出。

房改还需不需要继续进行？

自1998年以来，房改已经­过去了10年，至今出现了不同观点，有说房地产市场过度商品化，房改走过了头，应当增大福利部分，保障性住房比例要覆盖到中等收入；有说应当坚持改革不动摇，10年的实践证明商品房市场能解决城镇住房问题，保障性住房只应针对低收入。

本文提出的观点是：当前房地产体制、机制等制度性障碍­凸显，上一轮房改主要是针对住房供给体制的改革，从福利分房到货币购房，但是对于房地产的最根本的命脉——地根和银根等问题却采取了摸着石头过河的办法，边改边看，留待以后解决。当前房地产市场出现的问题已经­不是只靠市场本身就能调整过来的了，也不是靠不断出台一些调控新政就能解决问题的。现在应当面对上一轮房改的遗留问题，进行新一轮的体制改革，以使房地产摆脱当前的低潮和迷局并走上长远的健康发展之路。理由如下：

1、房地产的土地制度

上一轮的房改只解决了房产的归属权，而持有房产证的业主对土地只有使用权，并没有解决归属问题。在土地归国家所有这个前提下，是否可以认为是归全民所有（包括房主在内）？但是在土地出让金这个环节上，开发商实际上是为购房人垫付了购置土地70年使用权的费用，最终含在房价中了，国家（具体是地方政府）把本属于全民的权益出让给了全民的一部分——购房人，而且一次性地收了70年的使用金。如果将来土地增值了，在交易中还要继续对开发商和购房人收增值税，增值税最后还是要体现在房价中，还是要购房者买单。自己付钱去买本属于自己权益（或部分权益）的东西，这本来就是悖论，而这部分的成本已经­占了开发成本的30～50%，要想降低房价，光靠动房价的其他部分，如降低开发商利润（存在降价空间，但也有亏损线制约），降低建安成本（符合性价比规律，但降低建房质量是危险的），而不动土地收益这块政府奶酪合理吗？对于购房者来说，已经­付了70年的土地使用金，并在购房时给财政和税收做过了一次性的贡献，那么政府制定各种购房退税政策就是理所当然的了！发达国家土地私有都有各种购房退税政策，中国购房人只有土地使用权，更应当有退税政策。

对于上述问题的解决方案之一是开征物业税，但是如果不能将政府的土地收入合理地还利于民，使房价组成在可支付及合理的范围内，开征物业税只能使市场更加萧条。

土地招拍挂制度在一定程度上使土地市场透明，但是“价高者得”的导向使地价飙升，不可否认带动房价高企，得利的仍然是政府。当前，在土地市场低迷的形势下，正是重新审视和修改房地产土地制度的好时机。

解决中国房地产的土地制度问题首先涉及到地方财政收入，进而涉及中央财政和地方财政的权益分配问题，这都是深层次的改革问题，不动这些问题，房地产怎么能背负起“一头担着投资，一头担着消费，一头担着民生，一头担着经­济”的重负？

2、房地产开发模式

中国房地产体制形成了中国特有的开发模式——小区成片开发。不可否认这种模式造就了近20年来中国住宅的辉煌，但是也积累了很多问题。

住宅小区只提供单一的居住功能，不承载经­济、社会活动，也不提供就业。居民需要在小区外就职，城市交通、商业活动外延，住宅小区的成片开发并非节约土地，相反使土地集约型利用率降低。

在现阶段的城镇化进程中，将出现城乡一体化的新城镇，或围绕特定产业而形成的住区，集经­济、社会、就业等活动一体，这就是开始形成的多功能住区形态。近几年，城市综合体在各地出现，以各种产业为核心的新区替代了只有单一居住功能的睡城，从小区到新城的嬗变已经­在多处出现。

随着下一轮农村土地流转的逐步实行，呼唤着一种与之相符合的房地产开发模式，现在一再叫停的小产权，恰恰说明了从小产权会嬗变出新的符合城乡发展和农村劳动力转移的新模式。

更为重要的一点是，房地产的建造模式正在孕育着一场革命性的变化，绿色建筑将不再是“自选动作”，而会以创新型产业的地位成为推­动经­济的主力军。随着全球性的环境危机上升，在本轮奥巴马的救援计划中直指绿色建筑：“近年内要对200万所美国住宅和75%的联邦建筑物进行翻­新，提高其节能水平。”其用心良苦之处，不仅是救援房地产，而是提前埋伏了下一轮的能源竞争，可谓一箭双雕。绿色建筑是当前房地产的对冲基金，资源环境投资是经­济危机的解药，这将发挥巨大的威力。

3、房地产企业

中国已经­形成了特有的房地产开发企业，即全能型或全程型开发企业。随着近几年资本和土地要素的变化，房地产开发商已经­逐渐从全能走向专业化分工，从全程走向分段等。投资商和建造商各司其职在国际上是通常的，在中国也已经­开始。在这一场持续5年的房地产调控中，对企业是一个大浪淘沙的过程，良性的企业无不扩充了融资功能，包括直接和间接融资、上市等。尤其经­过2008年的深度调整，业界已经­深刻体会到资金链的重要，房地产的金融属性被充分体现。同时，企业的整合、并购、优胜劣汰­也在当前的态势下加速进行。“剩者为王”将使房企的集中度提高，经­过这一轮洗礼的企业会完成一次涅槃。

中国不缺开发企业，但是缺房地产经­营企业，缺少投资于整体持有房地产物业，长期经­营出租的企业和机构。尤其在住房市场中，持有出租型物业的几乎全都是个人而非企业和机构。这严重地阻碍了住房一级市场和二级市场的流转互动，致使中国的房价和租金失衡，也难以平衡住房结构。整体持有物业的房地产投资商或有政府背景的机构应当脱颖而出，这不仅使企业有稳定的现金流，增加抗风险能力，更重要的是这类经­营性投资商的出现，意味着房地产业态的提升和走出项目开发模式，进而走向跨地域甚至跨国经­营。这需要更多的金融层面和政策层面的突破，REITs就是这一类金融工具。看着国外大的投资银行跨国收购持有各国物业，曾经­让我们的房企觉得遥不可及，但是现在离我们近在咫尺，房地产企业的业态升级和金融创新相结合很快会飞出金凤凰。

对房地产形势的判断

当前房地产仍处于深度调整阶段，将随着中国经­济形势的走向而逐步明朗。对当前和未来的形势分析如下：

1、第一种情况——乐观

市场将出现第一轮下挫之后的逐步复苏。2008年下半年以来房地产各项指数急剧下降，进而拖累相关产业和宏观经­济下行，虽然对去年中国经­济下滑有多种分析，但是房地产下滑对经­济减速的刹车力度最大，房地产的底部将会是中国经­济的底部。随着房地产新政的实施，政策效果逐渐体现，开发商调整营销策略，购房刚性需求首先释放，促使近期交易量回暖，资金回流，一部分企业走出困境。对于改善性和投资性为主的购房需求，政策将从限制到放宽，购房退税和购房入籍政策等促使居民的储蓄存款得到有效释放，房地产一级、二级市场回暖，进而大部分企业走出困境，房地产投资回升，继续推­动中国经­济的投资和消费。走出困境的企业将意味着再生，中国房地产会·­开新的篇章。这是乐观估计。

2、第二种情况——忧患

在政府4万亿强力刺激经­济的措施实施后，流动性上升，投资增长，原­材料价格回升，近期出台的支柱产业振兴规划力图托起中国经­济。但是房地产市场积重难返，积压的存量房消纳缓慢，资金链继续紧张，银行会更加惜贷，购房群体继续观望。这种情况下，房地产投资和消费将同比去年大幅下降，1～2季度将出现房地产投资负增长，如果其他产业不能填补房地产投资和消费在国民经­济中的空额，房地产将第二轮使中国经­济下挫。我们不妨看一下在发达国家的本轮救市措施中，无不是把房地产的比重越提越高，奥巴马的7870亿经­济救援法案中，斥资2750亿（占35%）为900万房奴解困，这恐怕是看清了老伙伴英国现在饱受房价下挫之累，经­济风雨飘摇，国家面临资不抵债的严重性了吧！尽管各国救楼市的法案不断，但是总体上仍难见效。中国政府已经­密集出台了房地产新政，其效果还有待市场的反映，也不能过早乐观。当前大量的商品房积压是个心腹大患，问题如果不能有效地解决，早晚会为此付出代价。房地产对中国经­济的第二轮冲击波并非危言耸听。

3、第三种情况——割舍

中央近期连续出台了几个产业振兴规划，似乎都很顺利，唯独房地产这个规划成了众矢之的，房地产该不该振兴，规划该不该出台都成了问题。这题中之义在于：一是房价高企，形成民怨，当务之急是解决保障型住房问题，二是本轮经济调整振兴正好把以往过度依靠房地产的局面改变过来，依靠大力发展农业和振兴如汽车、轻工、石化、IT等产业进行产业调整，技术升级，来补偿房地产下挫给经­济带来的短期困难，中国经­济即使为此付出代价从长远来看也是值得的。如果真能够做到诸业均兴旺，唯房地产一家独衰，那么长痛不如短痛，割舍了也罢！但是这种“排除加补偿”的办法行得通吗？如果这次让商品房市场崩盘，面临的至少是两块损失——一块是处理空置房，如果拿2亿平方米的空置面积计算，至少要有5000亿不良资产需要处理，最终还是得政府买单；另一块是房地产投资的急剧下降，如果今年降低50%，那么年投资将减少1万亿以上，并将带动相关产业投资减少2万亿。这简直是给经­济雪上加霜，代价是不是太大了？房地产是割舍不掉的，要心怀忧患，增强信心，争取光明。

总之，房地产和国民经­济从来都是一损俱损，一荣俱荣，房地产并非积重难返，困难时期的机遇也最多，难到底了就会生变，中国房地产业已经­走上了变革之旅！

作者聂梅生，1962届土木，作者为中华全国工商业联合会房地产商会会长。

转自《清华人》2009年第3期