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林民庆，现任青岛市房地产业协会会长。1968年毕业于清华大学土木建筑系。1984年至2004年间，曾任市房产管理局局长、市归国华侨联合会主席、市房产管理局巡视员、市国土资源和房屋管理局巡视员。2003年至2008年，任青岛市政协第十届委员、常务委员。

　　林民庆会长生在海外，后来为了考大学回到祖籍福建。大学毕业后，他被分配到了青岛，从此在青岛扎下了根。然而40多年的北方生活，仍然没有改变他一口南方口音。

　　长期从事房地产管理工作让林民庆不仅对于房地产很有一番见解，谈起城市化也很独到。他说：“政府应该去推动城市化，包括出台政策措施，使每个城市都增加这种有利于城市化的一些办法，但不要采取简单干预的办法，否则效果不好。这就如同房地产业的调整，市场调节可能比政府调节更好，因为一些政策只对当时的市场起到了积极作用，但是后遗症太大了，这种全国一刀切，沿海城市感冒，全国都吃药，是最不可取的办法。”

　　他表示，城市化包括人口、文化、就业、医疗等等多方面、多层次的内容，题目很大。每个城市的发展模式不能强求一律，发展的时间表，包括发展的模式都应该有自己的特色。

城市化战略要体现城市文化特色

　　“城市化是个很好的课题，涉及到很多深层次的问题。每个城市都应该有不同的城市化战略，不能采取同一个模式。城市特色是城市的文化品格，是城市延续、发展的重要因素。”林会长认为像文化古都西安、南京，深厚的历史文化积淀一定是城市发展过程中必须重点考虑的地方。而青岛，城市文化基本上是近现代的，城市布局比较合理，老城区、八大关风景区、沿山坡建造的各式建筑等等，都让青岛独具特色，与众不同，跟周围的自然环境也很和谐，这也是青岛被评为国家第二批历史文化名城的根本原因。

　　“我认为，青岛在城市化进程中的着力点，应该研究如何保护好老城区、保护好历史建筑。保护区的规划要借助三维动画等现代技术手段，反复斟酌，仔细推敲。至于青岛日益增长的住房需求，可以通过在保护区以外建设高密度的住宅解决。”

　　林会长直言，当前在城市历史建筑的保护上，政府在文件、口头上都很重视，但在具体运作的时候，难免有一些不尽如人意的地方。“比如，此前青岛火车站的改造就很失败，与老火车站的风格很不协调。这次的改造比较可取，融合了老建筑的风格，真正保留下来德国人当时建造的胶济铁路的栈房。钟楼周围建的房子在格调上也与老火车站很协调。”济南的老火车站被炸掉，取而代之以现代化的玻璃幕墙的建筑，让他感到惋惜。在他眼里，济南的老火车站是最能够代表这个城市文化和底蕴的建筑。

　　他建议，政府相关决策部门在城市历史建筑的拆与不拆的问题上要慎重，在老城区是否建设现代建筑的问题上要严格审批，因为一个城市的特色就是这个城市的个性，它是城市在形成发展中所具有的自然风貌、形态结构、文化格调、历史底蕴、景观形象、产业结构和功能特征的总和。一旦拆毁或建设，城市就会失去特色，变成“千城一面”。

　　“在中国的城市化还处于研讨阶段、谋划阶段的今天，应该大力发动城市化领域的专家，提供各种各样的理论和建设性的方案，供决策者们选择，避免盲目决策带来的各种遗憾。”

城市化要以解决城乡二元体制为前提

　　当前，以计划经济为背景建立和完善起来的中国户籍制度，构筑了城市中国与乡土中国的分立壁垒。衍生在制度之上的各种特权与利益分配使得户籍制度改革错综复杂，也给现行城市化进程设置了重重障碍，延缓了城市化的进程；另一方面，城市发展的滞后，城市公共资源的有限，也构成了户籍制度改革的“瓶颈”。对于这一热点问题，林会长有何见解呢？

　　“如果把户籍和买房挂起勾的话，肯定会对楼市起到促进作用，这是不言而喻的。但是现在户籍制度产生的最大问题，就是我们中国这种城乡二元体制到底应该走什么路子？我觉得，总的发展趋势应该是取消城乡二元体制。这一点可以从发达国家没有二元体制，城市和农村基本不存在差别得到结论。”另一方面，他也表示，要打破我国当前存在的城乡二元体制还很困难，因为束缚在农村土地上的人口的数量还太大，必须采取逐步稳妥的步骤，不能操之过急。

　　他直言，只要城乡二元体制不解决，城市化就是个空话题，而且是不稳固、不牢靠的。这一结论是他最近到北京看望女儿期间了解到的一个现象得出的：北京各个不同层次的打工者几乎都来自农村。如果把这些进城打工的农民都赶出去的话，超市、饭店会关门，卫生没人干，整个城市会立刻瘫痪。

　　“这一方面让我们感受到中国的城乡依赖程度之深，另一方面也要看到，这种体制是建立在一种不平等的基础上，因为很多打工者没有社会保障。”诚然，现行的户籍制度最让人诟病的就是在目前的市场经济条件下，捆绑在户籍之下的福利保障和权利的不平等，有户籍的人可以享受各种社会保险，甚至还能享受低保和廉租房，没有户籍的人在一个城市工作很多年，什么都没有，这种不平等让很多外来打工者没有归属感，也造成了大量“空挂户”的出现。

　　那么，这是否会影响十七届三中全会提出的中国到2020年基本实现城乡一体化这一远景目标呢？林会长表示：“目前中国一些发达地区已经出现农民进城打工、城里人到乡下去承包土地这种城乡双向流动的现象了。在未来的11年的时间里，如果我们能够将农村的基础设施予以完善、生存条件予以提高、农村经济不断搞活，这将是一个水到渠成的事情。”

梯级消费解决楼市矛盾

　　就当前房地产市场的发展，身为青岛市房地产业协会会长的林民庆表示，一直对青岛的房地产抱有很乐观的态度。他说，青岛的房地产从1992年发展至今基本上比较平稳，没有大起大落。第二，青岛每年的GDP一直呈两位数发展，人均可支配收入也呈两位数增长，良好的经济支持了房地产的发展。第三，青岛的地理环境决定了这是个宜居城市，住房的需求将是持续的，刚性需求潜在市场很大。同时，他也指出了青岛楼市出现的一些问题。比如，新兴板块由于集中放量，产生了供大于求的矛盾。他建议主管部门在鼓励开发商加大开发的时候，要注意调整开发步伐，否则开发商之间会形成恶性竞争，市场会形成恶性循环。

　　据了解，青岛房地产市场从去年初开始在经历了不景气之后，今年市场开始回暖，房价出现了回升的趋势。林会长直言，“房价回升是一个大的趋势，市场提供的房价不可能让每一个社会成员都买得起，经济发达的国家尚做不到这点，中国部分地区刚刚进入小康，更不可能做到。这就造成一种心态，即每个人能买得起房子是衡量房价高低的标准。正常情况应该是，然而相当多的中低收入者仍然买不起房。对于市场化为主的我国房地产业，社会要为中低收入者提供更多的廉租房、经济适用房。尽管经济适用房从本质上来说存在漏洞，造成不平等竞争，但这是目前解决我国中低收入者住房比较便捷的办法，也可以缓解政府和百姓的矛盾。至于漏洞，是可以通过一些行政办法解决的。另外，经济适用房在某种程度上还能够起到平抑市场价格的作用。”他表示，最根本的还是要采取像发达国家和地区那样，通过建设廉租房并逐步扩大享受廉租房群体的办法。

　　数据表明，中国的城市化每年正以1%的速度发展，这意味着每年约有1300多万农村人口从农村进入城市。对于这部分人群，又该如何解决他们的住房问题呢？林会长说：“从小城镇或者从农村进入城市的这部分人群，在一段时间内都将是购房的弱势群体。我认为，政府应该对他们制定一些针对性的措施，提供一些廉租房以解决他们的住房需求。随着他们收入的改善、提高，一部分人会进入商品房市场。通过这样的良性循环满足这部分人群的住房需求。”他表示，房地产市场只有形成针对不同收入的群体提供不同档次的房屋，形成梯级消费，才能解决所有老百姓的住房需求。

　　林会长笑言，衣食住行中唯独住房市场化最晚。在青岛市1995年度房改出售公房首批颁发《房屋所有权证》仪式上，林民庆时任房地产管理局局长，并做了重要的讲话。这位在房地产领域有着特殊经历的见证人告诉记者：“虽然青岛的房地产市场被认为是从1992年就起步了，但直到1998年之后才取消福利分房，所以青岛的房地产市场应该从1998年以后算起，1992年到1998年的那一段时间，大部分开发商建的房子都是卖给职工所在单位，而不是个人，是一种不完全市场化的房地产市场。”

　　此外，就目前商业房地产的发展，林会长认为“这是个比较复杂并有特定商业规律、不以人的意志为转移的问题”。他说，青岛中山路原来是一条商业街，这几年冷落下来了，但台东繁华起来了，李沧也一直很火爆，城阳将成为继李沧之后的又一个商业比较繁荣的地区。如果是做社区商业地产，那么开发商不仅要把住宅房地产策划好，配套设施也要策划好。因为不成功的社区商业往往是不成功的策划造成的。

做好政府和企业的“桥梁”

　　随着我国经济发展水平的迅速提高和市场经济体制的不断完善，学会、协会、商会等行业组织逐步显示出旺盛的生命力。成立于1992年12月的青岛市房地产业协会，现有会员单位近200个，根据各会员单位业务性质的不同，分别设立了房地产开发、房屋拆迁和房屋经营管理专业委员会。林会长表示，下一步还将结合业务工作的开展，设立房屋拆迁评估、评估鉴定专业委员会。据了解，青岛市房地产业协会连续五年被青岛市社团登记管理机关授予“优秀行业协会”称号，2006年还曾被中国房地产业协会授予“全国房地产业先进协会”称号。

　　“房地产已经成为推动青岛城市化进程一支重要力量。”林民庆说：“纵览青岛房地产17年的历史变迁，可以清楚地看到这个行业进步与提升的足迹：老百姓的居住水平有了较大改善，房地产企业逐步壮大，开发楼盘的品质逐年提升，物业服务比较到位。值得一提的是，在引领房地产行业的发展上，青岛品牌房地产企业发挥了自己的作用，像青岛城建集团、海信房地产、海尔地产、百通集团、青岛中房集团、天泰集团、中联盈地置业有限公司等这些大的地产品牌企业，都是青岛房协的常务理事单位，前几个还是我们的副会长单位，他们已经成长为真正意义上成熟的开发商，成为青岛市房地产市场的主要力量。同时，外地地产大鳄的进入，也带动青岛房地产市场日渐成熟。品牌开发商主动谋变，注重住宅的品质，为购房者奉献着越来越讲究品质的居住环境，推动了青岛房地产市场的品质化进程。”

　　这位协会的“当家人”表示，在推动行业健康发展的过程中，房协作为政府和企业之间的“桥梁”、“纽带”、“交流平台”，不仅要研究、探讨房地产业改革和发展的理论、方针、政策，开展基础理论调研和交流，向政府主管部门提出有利于行业发展等方面的建议，配合业务主管部门开展住宅与房地产业的企业与市场管理、开展住宅示范工程及相关各类奖项的评选和管理，还要组织开展业内人员技能培训和资格认定，向社会推荐和介绍本行业的优秀企业、优秀产品，并在组织行业协作与协调，促进行业自律等方面发挥作用。

　　记者了解到，为了给政府和广大会员单位提供最具实用性、最具服务性的资讯，青岛房协还打造了“一网、一刊”的信息传递格局，即《青岛房地产》会刊，《青岛住宅与房地产信息网》，为协会“桥梁、纽带”作用的充分发挥，提供了更大的空间。

　　2008年，在房地产行业受到重创的情况下，青岛市房协积极转变工作思路，走访企业，征求意见，了解企业的困难和困惑，掌握行业的基本情况和动态。针对市场的不断变化，房协先后组织和参与了《青岛品牌开发企业座谈会》、《决策中国行──总裁决策沙龙》、《青岛西海岸城市发展趋势论坛》、《大变局下青岛地产应变之道──2008新浪乐居青岛创新峰会》、《改革开放33年·青岛地产故事》、《提振岛城楼市新政座谈会》等一系列比较有影响的活动，与开发商共同探讨了青岛房地产市场现状、后市发展、开发企业面临的困惑、企业如何应对当前形势等房地产市场焦点话题。其中，房协以《群英荟萃，谈市论道》为题，整理出的一份7000余字的“青岛品牌开发企业座谈会摘要”，书面上报青岛市房地产相关部门，为政府部门分析行情、掌控市场起到了“桥梁”、“纽带”作用。而一系列影响较大行业活动的展开，对开发企业加深新政的理解、提振岛城楼市信心、促进市场交易等，产生了积极作用。

　　林民庆说，青岛房协会继续坚持“开放办会”、“创新办会”的思路，发挥好行业组织的“公信力”作用，组织有助于行业发展进步的评选活动，做好协会的吐故纳新工作等。房协将同房地产企业一起，为青岛房地产行业的健康发展和市场繁荣营造良好的行业发展环境，引领青岛房地产稳步地走下去。(顾晴)

转自 城市化网 2009年7月28日