□刘洪玉
刘洪玉，1980年考入清华大学土木工程系，1985年获结构工程专业学士学位，1998年获管理工程专业硕士学位，现任清华大学房地产研究所所长、清华大学建设管理系主任、教授、博士生导师。曾任亚洲房地产学会会长。
一、对“房价”的两种理解
1、平均销售价格。平均销售价格，是某一个时间范围内，在一个特定的区域市场上，新建商品住宅和经济适用房的平均销售价格。在数值上，平均销售价格等于销售收入除以销售面积。平均销售价格反映了当前住宅供给结构条件下，市场上可销售住宅的平均价格水平，用这个价格与居民当前的收入水平比较，就可以判断当前住房供给价格和居民支付能力之间的匹配状况。如果市场上增加中低价位、中小套型住房供应，改变了住房供给结构（中低价位、中小户型住宅比重增加），就会使住宅平均销售价格下降，这对满足中低收入家庭购房需求是有利的（平均每套新建住宅的总价下降，使居民对当前住房供应的可支付性提高）。
2、同质住宅价格。同质住宅价格，是保持住宅属性或市场供给结构不随时间变化时的理论价格，同质住宅价格变化，主要反映了在宏观社会经济环境和市场供求变化等因素影响下住宅资产价值变化的状况。考察同质住宅价格变化，更多的是从资产投资的角度。因为存在替代效应（部分家庭购买中低价位、中小户型住宅后，就不需要买高价位、大户型住宅了），使市场对高价位、高档次、大户型住宅的需求有所减少，形成了抑制“同质住宅”价格上涨的力量，但这种影响的力度不会太大。因此，“同质住宅价格”会在宏观社会经济持续发展的大环境作用下，继续保持一定的上涨趋势。当然也不排除宏观社会经济环境出现问题时，或部分子市场严重供过于求时出现下降趋势的可能。
二、房地产价格变化的规律
区分了平均销售价格和同质住宅价格的概念，就可以进一步分析房价上涨的原因。在社会经济正常发展的条件下，主要反映资产价格的同质住宅价格会随着经济增长和居民支付能力的提高，保持一个比较合理的增长比例。而平均销售价格，则随着住房供应结构的变化而上下波动。平均销售价格下降，并不意味着同质住宅价格下降；同质住宅价格下降，平均销售价格通常也会随之下降。平均销售价格的短期波动幅度往往会超过同质住宅价格，而同质住宅的长期波动幅度往往又会超过平均销售价格。资产价格变化不能和经济增长相脱节，换句话说，一方面国家或城市经济发展水平提高、居民收入增加，一方面又期望住房资产价格下降，这是不可能的事情。当前中国部分城市房价上涨过快，其主要原因包括：
1、调控规模结构导致的供应不稳定。抑制房地产价格上涨，最有效的方法是增加供给，但我国宏观调控中还要限制总量的增长速度，这就在一定程度上影响了供应，进而影响了抑制价格政策的有效性。
2、金融过度参与导致的住房消费资金可获得性提高，也是导致需求增长过快，进而导致价格上升的一个重要原因。
3、收紧“地根”可以限制开发规模，是近期宏观调控的目标之一。但这种土地供应政策的调整，对未来房地产市场供给数量和价格预期，产生了巨大的影响，导致当前需求增加，也推动了房价的上涨。
4、通过直接干预住房供给结构、增加低价位房屋的供应，可以有效降低当前住房供给的平均销售价格水平，缓解现实住房价格与现实支付能力之间的矛盾，但政府在过去几年中的此类住房供给只占全部供给的10％左右，对总体市场的影响力有限。
5、判断居民购房支付能力，没有考虑大部分城镇家庭已经拥有自己的住房，这些家庭在改善住房为目标的购房过程中，其支付能力不是仅仅由其年或月收入构成的，含住房资产在内的家庭资产，也是住房支付能力的重要组成部分，因此我们实际上对居民住房支付能力的估计不足。
6、此外，中国老百姓的“住房所有权偏好”、投资购房、投机炒楼、社会资金缺乏投资渠道、国际资本流入、住房建造标准和质量提升等等原因，也对房价上升有“贡献”。
三、解决房价过高问题的根本出路
在我国现有的住房供给体系中，既包括完全市场化的商品住宅，也包括部分市场化甚至非市场化的公共住宅。
改变当前房价过高、上涨过快现状的根本措施，首先还是在于完善制度和市场环境。也就是说，通过土地供应、房地产开发和房地产市场管理等制度的完善，使商品住宅市场更加完善、更好地按照市场经济规律运行；通过公共住房制度（这其中包括住房保障制度和公共住房金融制度）的发展和完善，切实把最低收入家庭和中低收入家庭的住房问题解决好，就能够促进房地产市场持续健康发展。
其次，促进住房消费回归理性。现在社会上有些人抱怨，因为房价过高，自己购房后成了“房奴”，或者住上大房子之后整天只能吃方便面，生活质量大幅度下降，这实际上是非理性住房消费的典型表现。促使住房消费回归理性的最有效办法，就是提高个人购房首付款比例，比如将首付款比例提高到30％就会很有效。但采用了这个政策后，除了对投资购房和投机炒楼有较大的制约外，对中低收入家庭购房支付能力的影响也会很大，所以往往还要配合必要的公共住房金融政策，比如对一定套型面积或单套总价以下的住宅，首付款比例仍然维持在20％甚至降低到10％。
四、中低收入家庭能否从房价下降中获益
房价上涨过程往往也伴随着经济增长、居民收入水平增加的过程。仅就从市场上获取住房这个渠道而言，在房价上涨的市场环境中，较低收入人群有可能购买自己的住房，因为他们有稳定的工作、有不断增加的收入、有良好的收入预期、易于获得金融机构的支持。但如果是处在一个房价下降甚至大幅度下降的市场环境中，则只有较高或高收入的人群，依靠他们以前积累的金钱或财富，低价获取房地产资产，等待未来升值获益（而且很有可能是卖给了未来收入预期转好的较低收入人群）。
五、什么是理性健康的住房消费理念
理性住房消费，是从租到买、从小到大、从旧到新的梯级消费。在计划经济条件下的住房实物分配阶段，居民解决住房问题是依年龄、工龄、职级等因素排队，分步实现的。在市场经济条件下，居民住房问题的解决则是在政府保障一定比例的中低收入家庭的基础上，按照居民的收入或住房支付能力水平排队，是一种与计划经济时代有着本质区别的排队规则。我们选择了市场经济，就要按照市场经济的规则办事。
“人人有适当的住房”或者“居者有其屋”并不意味着所有家庭都拥有自己的住宅，尤其是拥有新建住宅。即便在经济高度发达的美国，从1992年上任的克林顿总统，到2000年上任的布什总统，都致力于提高住房可支付性，提升住房自有化率，尤其是少数族裔家庭的住房自有化率、消除住房自有化率上的种族差异，并将其作为“美国之梦”（America Dream）来追求和推动，并为此制定了一个又一个的宏伟蓝图（Blueprint for the American Dream）。有数据显示，美国住房自有化率1992年为64.4%，2005年底上升为69%。还是美国，其2005年具有购房支付能力的家庭，只占全部家庭的45%（其中加州为18%）；对购买新房具有支付能力的家庭，只占全部家庭的35%左右。
所以，对于我国来说，千万不能把住房问题的解决统统归结为是新建商品房市场的责任，而应该通过发展住房租赁市场、促进存量住房资源的流动、提高住房资源利用效率、调整住房消费观念，来比较现实地解决我们当前面临的矛盾和问题。
（《清华人》2007-1期）
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