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2007清华校友地产主题论坛 嘉宾对话二

2008-02-01 |

(嘉宾对话之二)

住房政策与房地产市场的发展

【聂梅生】 未来房价的预期,增幅会平缓,但是勒得太紧仍然会井喷。至于房价下跌,因为大家收入都在升高,所以房价下跌没有道理。
关于未来可能出台的房地产政策,大家比较关心的可能是这几件事:一个是土地,一个是金融,一个是税种。先说一下与老百姓关系比较大的物业税,主要有三点:第一是老人老办法、新人新办法,当然这里面有很多新争论。再就是二八规律:20% 持有高档物业的人要纳物业税的80%,人数占80% 的中低收入者纳税占20%。第三是时间,就是什么时候执行。有个说法说2008 年要全部征收物业税,据我所知好像不会那么快。
关于土地,高价拿地这是2007年的特点,形成“地王”,然后带动周边房价上升。打个比方,就是面粉价比面包价还贵。他拿着当期的面粉价带动了旁边的面包价,而他的面包则要过两年才会出来。另外就是上市公司疯狂招地,拿到股票市场充资产,想办法增发融资,然后使股市、楼市互动非常快,这是2007 年的大特点,和土地政策有关系。我相信中央对此会重拳出击,就是加大供给,最好的办法就是把土地供给量放大。土地问题一定会是政策的重点。
第三是金融,对于银行房贷肯定是卡紧,可能还要加息。央行讲的有道理,我们加息提高准备金率,不应该认为是针对楼市、股市,我觉得是冲着通货膨胀更多一些。房价涨落对于国家国民经济的影响绝对不如金融的影响来得大,所以对楼市这件事情不要想得太窄,好像一加息就认为是针对房地产。
我觉得明年房价的增幅不会这么高。我专门找过这方面的资料:从2000 年到现在,GDP 是什么数、CPI 是什么数、房地产投资增数又是多少、房价是多少。这条曲线我画出来,启发挺大。这中间,中央为什么在2004 年出台了这么多的宏观调控政策?因为当时的房价增幅一下子达到了9.5,CPI 指数增长也很高,3.5。固定资产增数也很高。结果出台了一大堆政策。2005 年,房价的年增幅就降到了7.6,2006 年降到5.5。随后2007 年又一下猛涨,冲到了10.5。我相信还会出现2004 年那种情况,把增幅降下来。
说价格下跌我认为没有宏观层面的依据。2007 年GDP 指数11.5,CPI 指数6.5。说2007 年不贷款,实际比往年都多,流动性非常大。2008 年肯定要收缩这一块,先从个贷开始。这一收缩肯定卡住银根、地根。房地产开发企业上市,不会让你像2007 年一样,把土地充进去当资产。未来房价的预期,增幅会平缓,但是勒得太紧仍然会井喷。

这次房价上涨有点是透支性的,我觉得好像恨不得把2008、2009 年的份都放在2007 年来涨。至于房价下跌,因为大家收入都在升高,所以房价下跌没有道理。我个人认为现在当务之急是廉租房这一块。因为目前的情况是廉租房这一块缺失,经济适用房不足。要把缺失这一块补起来是各地政府的当务之急。经济适用房从政策上到市场上都有很多争论,我参加过很多相关会议,最后吸纳了一些产业界的意见:经济适用房不应该是完全产权,应该是部分产权,否则不公平。因为经济适用房的土地出让金很低,既然土地是国家所有、全民所有,凭什么把土地都补到这部分人身上?不公平。所以必须从产权上控制。

【赵云伟】大家不要光看房价高不高,还要看买得值不值。目前有越来越多的经济适用房、廉租房、两限房出现,这个区周围的基础设施配套、周边环境等等,也许会面临西方城市已经经历过的两极化问题。

我们的房价确实比前两年翻了两倍,但是产品质量并没有上去。提醒买房人注意,你现在花的价钱买的房子和你三年前花很少的钱买的房子质量可能是一样的。实际上,目前建设部也一直在用各种办法鼓励节能降耗、鼓励环保。大家不要光看房价高不高,还要看买的值不值。目前有越来越多的经济适用房、廉租房、两限房出现,如果执行力度比较好的话,会出现一些低收入人群过度集中到某一个区的问题。这样一来,这个区周围的基础设施配套、周边环境等等,也许会面临西方城市已经经历过的两极化问题。希望有志于做廉租房或者经济适用房研究的开发商能考虑这方面,为社会多提供一些尝试。对于规划法,现在明确提出要把城市规划转为公共政策。从大的部委来看,商业部要求各个城市编商业规划;建设部要求有的城市试点编住宅建设规划;国家教委要各个城市编学校规划……这些规划真正放到一个城市里,互相之间的关联不密切,就会出现很多情况。早晨上班,很多车是送孩子上学,从建设部这里没有什么问题。我们要求孩子就近入学,但是有几个小孩是就近入学的?这就跟教委的布点有很大关系。这些现象其实都和房地产价格有很大关系。因为大家知道,一个小区离学校比较近,价格就会比较高,开发商也会把这里当成热点。

【王济武】中国住房问题的解决最终还是要依靠经济适用房;开发商不是站在中低收入者解决住房问题的对立面的;不管经济适用房推出多少,它对于房价的影响并不是很大。

今天用这个宝贵机会,谈一下我对经济适用房的观点。第一,中国住房问题的解决最终还是要依靠经济适用房。商品房的价格确实很高,这样的房价水平解决住房问题可能性不大,最终还是要依靠政府的力量,结合社会资源,推出廉价经济适用房,这样才有可能解决绝大部分中低收入者的住房问题。第二,我个人认为开发商不是站在中低收入者解决住房问题的对立面的。我认为经济适用房是盈利性很高的行业。首先经济适用房这个产品不愁卖,这样销售的问题就解决了。另外经济适用房土地是低成本获得,投资成本也解决了。成本和销售的问题解决了,随之带来的周转率会非常快,在薄利情况下产生的周转率和股东回报率可能会相当可观。从国家来说也可以形成一股政策,引导一些资源转向经济适用房的开发。第三点,不管经济适用房推出多少,它对于房价的影响并不是很大。我可以直接表明,房价几乎不可能下跌。首先从投入来讲,不管是国家的投入还是民间资本、海外资本,都是逐年增加,这样一来土地成本肯定会增加,从成本上就决定了房价不会下跌。其次从需求来讲,也没有很大影响。一些人提到拐点这一说法,我认为房地产市场很难有这种情况出现,特别是中国这样一个大国,经济处于快速发展时期,各方面投入在增加,城市化带来的需求也在增加。在这种背景下,房地产市场的拐点不会出现,最多是新的切点,比如增数放缓,这种可能性居多。

【李晋扬】我觉得2008 年不会有太多的行业政策。现在的金融政策肯定会对房地产行业有一些影响,重点是如何消化这些政策。

说到2008 年的趋势,我觉得要看从哪个角度看这件事情。如果从消费者的角度,对于中国的房地产行业,我们还是很有信心的。从这个行业大的基础因素来讲,不管是人口也好、改善住房需求也好,原来我们判断依据的市场因素没有变,对行业的判断还是利好。从周期上讲,对这个行业应该有信心,不会有大幅度的下滑。而从开发企业来说,2008 年确实要小心谨慎。刚才聂会长也讲了,对过分暴涨会有调整。开发企业在2008 年一定要关注自己的现金流。这一点在南方城市比较明显,销售量萎缩确实非常厉害,观望气氛已经形成了。从银行来看,明年放缓幅度也很难说,要看金融系统里调控能有多长。这确实会影响到开发企业原来的计划。从另外一个角度讲,这些政策对于这个行业的健康发展来说是好的。我们国内开发企业其实应该更好地提升自己的管理能力和产品能力,包括质量、户型设计、售后服务,我们还有很大的空间去提升。我觉得我们中国人的学习能力还是非常强的。回头来看,在不是很长的时间里,我们解决了很大的住房系统建造问题,这个过程应该说是很成功的。后面能不能把我们的学习能力应用得更好,把这个行业做得让国际上都称道,这是我们要重点关注和研究的。2008 年我认为会有一些行业的整合,这也是应该的。像2007 年年终这一段,涨的面确实很大。大家去买地,拿到地就能赚钱,但是不会总是这样的。大家还是要回到一个更规范的竞争条件下,考虑怎么提升自己的产品能力和管理水平。

【耿晓华】我认为政策的调控应该是让房价稳下来,而不是让房价降下去,现在有买房需求的人还是很多的。
从一个媒体的角度来说,焦点网购房的人群非常庞大。每一次政策出台,论坛里都会有各方面的观点,可以看出大家对住房的需求。因为我们经历了很长时间的封建社会,大家对于房屋、土地的占有意识从根上是磨灭不掉的,所以大家对拥有住房的渴求是必然的。开发商一端希望把房子卖出去获得利润,对于老百姓来说,则是希望在力所能及的范围内用比较低的价格买到住房。在房地产政策出台之后,有一个房屋销售放缓期,就是老百姓在和房地产商双方博弈,看到底是马上购买,还是等一等看房价能不能降。从国家对于房改之后的政策来看,刚才一位学长说了,长期来看房地产应该不会像拐点一样直接降下来。政府希望老百姓居者有其屋,又不希望让房地产这样的支柱产业遭受巨大冲击。固定资产有个比较正常的保值上涨是可以的,但如果是个非常高的斜率,上涨速度非常快,就可能会引起老百姓尤其是有购房需求的这部分人不满。我认为政策的调控应该是让房价稳下来,而不是让房价降下去。现在有买房需求的人还是很多的。对于老百姓来说,每次政策出来,在执行力度上能不能真正把政策落实下去,这是大家非常关注的。有一些业内人士也说,不要把每次调控都变成“空调”。对于房地产市场我们还是非常看好的。

【赵铁路】我们每天在卖房,以前很多人给我打电话是要打折,现在打电话则是为了能买得上房子。

说到未来价格的预期,很简单,所谓价格就是供需变化。从供的角度来讲,政府每年拿出的土地供应量是有限的,但是需求的增长远远大于土地供应量的增长。我们每天在卖房,以前很多人给我打电话是要打折,现在打电话则是为了能买得上房子。深圳我不知道,北京很明显。我感觉买房的人都不是为了投资,是自用的。这种自用更多地是升级型的。他原来的房子可能已经满足不了生活的需要,比如结婚、生孩子、老人要就近看病、孩子要就近上学。现在的就业、居住不一定是一体的,所以造成了住房需求很大的局面。另外一大需求,人口从农村向县城、从县城向大城市涌去,这些情况是改变不了的,原因是城乡差别很明显。我有一定的财富积累后,会给孩子上好的学校、住好的房子,一定会往上走。这就是为什么在大城市会有非常大的房地产需求。这在北京、上海、深圳非常明显。换句话说,什么时候像国外一样,城乡差别很小了,居住、医疗条件都一致了,就没有这样的问题了。

《清华人》2008-1期

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