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这次房价上涨有点是透支性的，我觉得好像恨不得把2008、2009 年的份都放在2007 年来涨。至于房价下跌，因为大家收入都在升高，所以房价下跌没有道理。我个人认为现在当务之急是廉租房这一块。因为目前的情况是廉租房这一块缺失，经济适用房不足。要把缺失这一块补起来是各地政府的当务之急。经济适用房从政策上到市场上都有很多争论，我参加过很多相关会议，最后吸纳了一些产业界的意见：经济适用房不应该是完全产权，应该是部分产权，否则不公平。因为经济适用房的土地出让金很低，既然土地是国家所有、全民所有，凭什么把土地都补到这部分人身上？不公平。所以必须从产权上控制。

我们的房价确实比前两年翻了两倍，但是产品质量并没有上去。提醒买房人注意，你现在花的价钱买的房子和你三年前花很少的钱买的房子质量可能是一样的。实际上，目前建设部也一直在用各种办法鼓励节能降耗、鼓励环保。大家不要光看房价高不高，还要看买的值不值。目前有越来越多的经济适用房、廉租房、两限房出现，如果执行力度比较好的话，会出现一些低收入人群过度集中到某一个区的问题。这样一来，这个区周围的基础设施配套、周边环境等等，也许会面临西方城市已经经历过的两极化问题。希望有志于做廉租房或者经济适用房研究的开发商能考虑这方面，为社会多提供一些尝试。对于规划法，现在明确提出要把城市规划转为公共政策。从大的部委来看，商业部要求各个城市编商业规划；建设部要求有的城市试点编住宅建设规划；国家教委要各个城市编学校规划……这些规划真正放到一个城市里，互相之间的关联不密切，就会出现很多情况。早晨上班，很多车是送孩子上学，从建设部这里没有什么问题。我们要求孩子就近入学，但是有几个小孩是就近入学的？这就跟教委的布点有很大关系。这些现象其实都和房地产价格有很大关系。因为大家知道，一个小区离学校比较近，价格就会比较高，开发商也会把这里当成热点。

今天用这个宝贵机会，谈一下我对经济适用房的观点。第一，中国住房问题的解决最终还是要依靠经济适用房。商品房的价格确实很高，这样的房价水平解决住房问题可能性不大，最终还是要依靠政府的力量，结合社会资源，推出廉价经济适用房，这样才有可能解决绝大部分中低收入者的住房问题。第二，我个人认为开发商不是站在中低收入者解决住房问题的对立面的。我认为经济适用房是盈利性很高的行业。首先经济适用房这个产品不愁卖，这样销售的问题就解决了。另外经济适用房土地是低成本获得，投资成本也解决了。成本和销售的问题解决了，随之带来的周转率会非常快，在薄利情况下产生的周转率和股东回报率可能会相当可观。从国家来说也可以形成一股政策，引导一些资源转向经济适用房的开发。第三点，不管经济适用房推出多少，它对于房价的影响并不是很大。我可以直接表明，房价几乎不可能下跌。首先从投入来讲，不管是国家的投入还是民间资本、海外资本，都是逐年增加，这样一来土地成本肯定会增加，从成本上就决定了房价不会下跌。其次从需求来讲，也没有很大影响。一些人提到拐点这一说法，我认为房地产市场很难有这种情况出现，特别是中国这样一个大国，经济处于快速发展时期，各方面投入在增加，城市化带来的需求也在增加。在这种背景下，房地产市场的拐点不会出现，最多是新的切点，比如增数放缓，这种可能性居多。

说到2008 年的趋势，我觉得要看从哪个角度看这件事情。如果从消费者的角度，对于中国的房地产行业，我们还是很有信心的。从这个行业大的基础因素来讲，不管是人口也好、改善住房需求也好，原来我们判断依据的市场因素没有变，对行业的判断还是利好。从周期上讲，对这个行业应该有信心，不会有大幅度的下滑。而从开发企业来说，2008 年确实要小心谨慎。刚才聂会长也讲了，对过分暴涨会有调整。开发企业在2008 年一定要关注自己的现金流。这一点在南方城市比较明显，销售量萎缩确实非常厉害，观望气氛已经形成了。从银行来看，明年放缓幅度也很难说，要看金融系统里调控能有多长。这确实会影响到开发企业原来的计划。从另外一个角度讲，这些政策对于这个行业的健康发展来说是好的。我们国内开发企业其实应该更好地提升自己的管理能力和产品能力，包括质量、户型设计、售后服务，我们还有很大的空间去提升。我觉得我们中国人的学习能力还是非常强的。回头来看，在不是很长的时间里，我们解决了很大的住房系统建造问题，这个过程应该说是很成功的。后面能不能把我们的学习能力应用得更好，把这个行业做得让国际上都称道，这是我们要重点关注和研究的。2008 年我认为会有一些行业的整合，这也是应该的。像2007 年年终这一段，涨的面确实很大。大家去买地，拿到地就能赚钱，但是不会总是这样的。大家还是要回到一个更规范的竞争条件下，考虑怎么提升自己的产品能力和管理水平。